Villa Candelaria · Diriomo, Granada
Los papeles
Esta es la página que a nosotros nos gustaría encontrar si estuviéramos comprando tierra a dos mil millas de distancia. Qué documento recibe usted, en qué orden se hacen las cosas, cuánto cuesta cada trámite, quién paga — y cómo comprobarlo todo por su cuenta, sin pasar por nosotros.
Dónde estamos hoy
Los treinta lotes todavía no están inscritos por separado
Preferimos decírselo nosotros y no que lo descubra con su abogado.
Hoy la propiedad entera está inscrita como una sola finca, número 21633 (tomo 322, folio 70, asiento 1), con número catastral 63015171439626. Cada lote recibe su propio número de registro mediante la desmembración, y en eso estamos trabajando ahora.
Así funciona para el lote que usted compre. Se presenta el plano catastrado del lote ante Catastro. Se otorga la escritura ante notario. El Registro abre entonces un número de finca nuevo, solo suyo, y su nombre queda en él. Ese trámite es parte de la compra y corre por nuestra cuenta hasta la inscripción. El tiempo normal es de [POR DEFINIR] semanas.
La promesa de venta se inscribe en el Registro sobre la porción exacta que usted compró. Eso impide legalmente que se venda a otra persona mientras avanza la separación. Usted recibe copia de esa inscripción el día de la firma — no después, y sin tener que pedirla.
Los documentos
Qué queda en sus manos
Seis documentos. No hay un séptimo que aparezca después.
Escritura pública de compraventa
Otorgada ante notario público nicaragüense. Identifica a las partes, describe el lote con sus medidas y linderos, declara el precio y hace constar que el vendedor transfiere el dominio. Es el documento principal.
Constancia de inscripción
La escritura sola no lo hace dueño frente a terceros; la inscripción sí. Usted recibe el testimonio con la razón de inscripción: tomo, folio, asiento y su propio número de finca.
Plano catastrado de su lote
Con las medidas, los linderos y el número catastral. Es lo que va a usar después para el permiso de construcción en la alcaldía de Diriomo.
Libertad de gravamen
Emitida por el Registro. Dice que sobre su lote no pesa hipoteca, embargo ni gravamen alguno. Pídala fechada el día de la firma o lo más cerca posible.
Solvencia municipal y constancia catastral
De la alcaldía de Diriomo. Acreditan que no hay impuestos municipales pendientes sobre la propiedad.
Su contrato de financiamiento
Si compra a plazos, con la tabla completa de cuotas y el costo total por escrito.
Lo más importante de esta página
Cómo comprobar todo esto sin nosotros
No tiene por qué creernos en nada. Estos son los datos con los que cualquier abogado nicaragüense —el suyo, no el nuestro— puede verificarnos en un día:
Con eso puede pedir la historia registral de la propiedad, que muestra toda la cadena de dueños, y la certificación de libertad de gravamen. Los dos trámites los hace cualquiera. No hace falta nuestro permiso ni nuestra firma.
Y contrate a su propio abogado y notario. No use el nuestro. Le va a costar unos cientos de dólares y es el mejor dinero que va a gastar en toda esta compra. Si su abogado nos pide documentos, se los damos el mismo día.
El dinero
Los costos de cierre, uno por uno
Esta lista está completa. Si un cobro no aparece aquí, no se lo vamos a hacer.
| Concepto | Base | Paga |
|---|---|---|
| Honorarios notarialesRedacción y autorización de la escritura | [POR DEFINIR] | [ ] |
| Retención del IR por transmisiónLey 822 y sus reformas | 1 % del valor | Vendedor |
| Timbres fiscalesDGI | [POR DEFINIR] | [ ] |
| Aranceles del Registro PúblicoLey 920 | [POR DEFINIR] | [ ] |
| Certificación de libertad de gravamen | [POR DEFINIR] | [ ] |
| Solvencia municipal · Diriomo | [POR DEFINIR] | [ ] |
| Plano catastrado y desmembraciónPor lote | [POR DEFINIR] | Vendedor |
Las cifras se confirman por escrito antes de firmar, y no cambian después.
Desde el exterior
Si usted vive fuera de Nicaragua
Un extranjero, o un nicaragüense residente en el exterior, puede comprar y ser dueño de tierra en Nicaragua en las mismas condiciones que cualquier otra persona. No hay restricción de nacionalidad para este tipo de propiedad.
Si no puede venir a firmar, tiene dos caminos. Otorgar un poder especial ante notario en el país donde vive y apostillarlo — Nicaragua es parte del Convenio de La Haya desde el 14 de mayo de 2013, así que basta con la apostilla y no se necesita legalización consular. O firmar en el consulado nicaragüense más cercano. Cualquiera de los dos sirve; el poder apostillado suele ser más rápido y más barato.
Si el poder viene en inglés, se traduce al español antes de presentarlo. Su abogado en Nicaragua le puede indicar la redacción exacta que necesita el Registro para no rechazarlo. Vale la pena hacerlo bien la primera vez.
¿Algo no le cuadra?
Pregúntenos. Si usted encuentra algo en esta página que no coincide con lo que le dice su abogado, escríbanos y lo corregimos.
Preguntar por WhatsAppActualizada el 6 de noviembre de 2026. Si cambia un número de finca, un costo o un plazo, lo cambiamos aquí y lo decimos en la página de avances.